Steuerlicher Vermögensaufbau mit Wohnimmobilien

Mit Hilfe von steuerlichen Abschreibungen lassen sich Bereich von vermieteten Immobilien seit langem steuerliche Vorteile erzielen. Durch die befristete Einführung einer degressiven AfA für Wohngebäude und einer Überarbeitung der Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau gibt es nun seit März 2024 neue interessante Möglichkeiten zum Steuern sparen und einen gezielten Vermögensaufbau.

Eingeführt wurden die Änderungen mit dem Wachstumschancengesetz, welches eine lange und bewegte Entstehungsgeschichte hatte. Betrachtet man die wesentlichen Änderungen nun in der finalen Fassung des Gesetzes genauer, so wird deutlich, dass die geänderten Abschreibungen einige erhebliche Steuervorteile für Immobilieninvestoren bereithält. Sehr interessant ist auch die Kombination von zwei Abschreibungsarten.

Lineare oder degressive Abschreibung

Seit dem Jahressteuergesetz 2022 beträgt die pauschale lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG für ab dem 1.1.2023 fertiggestellte Wohnimmobilien 3 % pro Jahr (anstatt früher 2 % p.a.).

Durch das Wachstumschancengesetz steht nun für Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen wird (angezeigter Baubeginn, nicht Bauantrag), auch eine geometrisch-degressive Abschreibungsmöglichkeit in fallenden Jahresbeträgen (§ 7 Abs. 5a EStG) zur Vefügung.

Wenn das Gebäude nicht selbst hergestellt wurde, gelten die Regelungen im Hinblick auf den Kaufvertrag. Insofern der Kaufvertrag nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 rechtswirksam geschlossen wurde, beträgt die degressive Abschreibung jährlich 5 % vom jeweiligen Buchwert (= Restwert) des Gebäudes. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit zulässig, allerdings erst nach einigen Jahren sinnvoll.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für den Mietwohnungsneubau wurde bereits vor einigen Jahren eingeführt. Die Förderung endete dann zunächst Ende 2021, mit dem Jahressteuergesetz 2022 kam es ab dem 1.1.2023 dann zu einer Neuauflage unter geänderten Rahmenbedingungen. Ob gewollt oder handwerklich schlecht gemacht: im Jahr 2022 konnten keine neuen Projekte gefördert werden.

Aufgrund der Eckwerte hinsichtlich der Baukostenbegrenzung sowie der vergleichsweise niedrigen Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, war die Sonderabschreibung in der Vergangenheit nicht von sehr hoher Relevanz.

Durch das Wachstumschancengesetz besteht nun die Möglichkeit für neugeschaffene Mieteinheiten, welche aufgrund eines vor dem 1.10.2029 gestellten Bauantrags bzw. Bauanzeige hergestellt wurden, abermals die Sonderabschreibung zu nutzen. Nun hat der Gesetzgeber auch die erheblich gestiegenen Baukosten angemessen berücksichtigt und die Obergrenze für die Baukosten auf 5.200 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöht. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung wurde auf 4.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, aber ebenfalls deutlich erhöht.

Wichtig: in der Neuregelung sind allerdings zwingend Nachhaltigkeitsvoraussetzungen zu erfüllen. Das Gebäude muss den Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen. Außerdem darf der Wohnraum nicht nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden, es darf also keine Ferienwohnung sein.

Die Sonderabschreibung in Höhe von 5 % der Bemessungsgrundlage kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren in Anspruch genommen werden.

Bonus: Kombination der Abschreibungsmodelle

Der große Vorteil der neuen Regelungen ist die Möglichkeit die degressive Abschreibung mit der Sonderabschreibung zu kombinieren. In den ersten 4 Jahren lassen sich so knapp 40% der Kosten des Gebäudes abschreiben und entsprechend steuerlich vorteilhaft geltend machen. Dadurch ergibt sich ein erheblicher Liquiditätsvorteil. Entscheidet man sich für die lineare Abschreibung anstatt der neu eingeführten Degressiv-Variante beträgt das AfA-Volumen immerhin 32 % (4 x 5 % Sonderabschreibung zzgl. 4 x 3 % lineare Abschreibung).

Insgesamt lassen sich in den ersten 10 Jahren im Rahmen einer Vermietung zwischen 53% bis 56% der Gebäudekosten abschreiben. Hinzu kommt dann noch die Möglichkeit einer steuerfreien Veräußerung einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.

Unser Tipp: sollten Sie überlegen in entsprechende Wohnimmobilien zu investieren, ist im Rahmen der neuen Abschreibungen nun ein guter Zeitpunkt gekommen. Zwar sind die Zinsen in den letzten 2-3 Jahren gestiegen, die Mieten steigen jedoch aufgrund der stark rückläufigen Bautätigkeit im Bereich der Wohnimmobilien ebenfalls erheblich.

Sprechen Sie uns gern an, sollten Sie weitere Fragen oder bereits konkrete Pläne haben.