Privates Veräußerungsgeschäft bei Grundstücksübertragung mit Übernahme von Schulden

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Wird ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung übertragen und übernimmt der neue Eigentümer die auf dem Grundstück lastenden Schulden, liegt ein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft vor. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Hintergrund: Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, unterliegen der Spekulationsbesteuerung nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Ausgenommen sind aber Wirtschaftsgüter, die

  • im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden.
Sachverhalt
Vater V hatte 2014 ein Grundstück für 143.950 EUR erworben und teilweise fremdfinanziert. 2019 übertrug er das Grundstück auf seine Tochter. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Grundstück einen Wert von 210.000 EUR. Die Tochter übernahm die am Übertragungstag bestehenden Verbindlichkeiten in Höhe von 115.000 EUR.   Das Finanzamt teilte den Vorgang (ausgehend vom Verkehrswert im Zeitpunkt der Übertragung) in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf.   Soweit das Grundstück unter Übernahme der Verbindlichkeiten entgeltlich übertragen worden war, besteuerte das Finanzamt den Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft.   Hiergegen klagte der V vor dem Finanzgericht Niedersachsen und bekam Recht. Die Begründung: Teilentgeltliche Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unterhalb der historischen Anschaffungskosten sind keine Veräußerungen im Sinne des § 23 EStG. Doch die Freude währte nicht lange, denn der Bundesfinanzhof schloss sich der Ansicht des Finanzamts an.

Wird ein Wirtschaftsgut übertragen und werden damit zusammenhängende Verbindlichkeiten übernommen, liegt regelmäßig ein teilentgeltlicher Vorgang vor. In diesem Fall erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil. Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung übertragen, unterfällt der Vorgang hinsichtlich des entgeltlichen Teils als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer.

Quelle: BFH-Urteil vom 11.3.2025, Az. IX R 17/24, BFH, PM Nr. 37/25 vom 30.5.2025