Grundstücksverkäufe: Der Widerruf der Option zur Umsatzsteuerpflicht ist möglich

Die Vermietung und der Verkauf von Grundstücken sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Doch die Möglichkeit der Option zur Steuerpflicht und der daran anknüpfende Vorsteuerabzug bieten Gestaltungsmöglichkeiten. Ändern sich die Verhältnisse und soll die beim Erwerb eines Grundstücks ausgeübte Option später widerrufen werden, war das bislang faktisch nicht möglich. Doch nun gibt es positive Nachrichten vom Bundesfinanzhof. 

Grundsätzliches

Der Verkauf und die Vermietung von Grundstücken sind umsatzsteuerfrei. Auf die Steuerfreiheit kann allerdings verzichtet werden. Diese Option setzt voraus, dass ein Umsatz an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt. Bei Grundstückslieferungen ist zudem Voraussetzung, dass die Option im Zwangsversteigerungstermin bis zur Abgabe des ersten Gebots und in allen anderen Fällen in dem Notarvertrag ausgeübt wird.

Zeitliche Ausübung der Option

In einer Entscheidung aus 2015 hatte der Bundesfinanzhof ausgeführt, dass der Verzicht auf die Steuerbefreiung der Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden kann. Ein späterer Verzicht ist unwirksam, auch wenn er notariell beurkundet wird.

Zeitliche Ausübung des Widerrufs

Nach einem aktuellen Beschluss des Bundesfinanzhofs kann die bei einem Grundstückserwerb ausgeübte Option widerrufen werden, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung anfechtbar oder wegen eines Vorbehalts der Nachprüfung noch änderbar ist. Denn würde das Recht zum Widerruf gleichzeitig mit dem Verzicht der Steuerbefreiung ausgeübt werden müssen, wäre der Widerruf des Verzichts faktisch ausgeschlossen.

Damit ist die anderslautende Ansicht der Finanzverwaltung überholt und muss angepasst werden.

Quelle: BFH, Beschluss vom 2.7.2021, Az. XI R 22/19, BFH-Urteil vom 21.10.2015, Az. XI R 40/13