Grunderwerbsteuer: Eine ausführliche Erklärung

1. Einleitung

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien anfällt. Sie ist in Deutschland eine der wichtigsten Verkehrssteuern und wird von den Bundesländern erhoben.

Dieser Artikel erklärt umfassend, was die Grunderwerbsteuer ist, wie sie berechnet wird, wer sie zahlen muss und welche Ausnahmen es gibt. Bitte beachten Sie, dass diese Informationen keine steuerliche Beratung ersetzen und keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben.

2. Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird einmalig fällig und basiert auf dem Kaufpreis der Immobilie. Die gesetzliche Grundlage findet sich im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

3. Wann fällt die Grunderwerbsteuer an?

Die Steuer wird grundsätzlich immer dann erhoben, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück in Deutschland verkauft wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Kauf zwischen Privatpersonen oder Unternehmen erfolgt.

Die Steuerpflicht entsteht in der Regel mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Es gibt jedoch einige Ausnahmen und Sonderfälle, auf die später noch eingegangen wird.

4. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Hier eine Übersicht der aktuellen Steuersätze (Stand 2024):

• Bayern: 3,5 %
• Sachsen: 3,5 %
• Baden-Württemberg: 5,0 %
• Niedersachsen: 5,0 %
• Hessen: 6,0 %
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
• Brandenburg: 6,5 %

5. Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

In der Regel ist der Käufer der Immobilie verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Es kann jedoch auch vertraglich anders vereinbart werden. Die Zahlung erfolgt an das Finanzamt, das für das Grundstück zuständig ist.

6. Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist relativ einfach. Sie erfolgt nach folgender Formel:

Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes = Grunderwerbsteuer

Beispiel: Ein Haus in Hessen wird für 300.000 Euro gekauft. Der Steuersatz in Hessen beträgt 6,0 %.

300.000 € × 6,0 % = 18.000 € Grunderwerbsteuer

7. Wann und wie wird die Grunderwerbsteuer gezahlt?

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags erhält der Käufer einen Bescheid vom Finanzamt. Die Steuer muss in der Regel innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids bezahlt werden.

Erst nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist notwendig, um den Eigentumsübergang im Grundbuch einzutragen.

8. Welche Ausnahmen und Befreiungen gibt es?

Es gibt einige Fälle, in denen die Grunderwerbsteuer nicht erhoben wird:

• Schenkungen und Erbschaften: Wenn eine Immobilie innerhalb der Familie unentgeltlich übertragen wird, greift statt der Grunderwerbsteuer die Erbschafts- und Schenkungssteuer.
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Der Erwerb von Immobilien zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern ist steuerfrei.
• Verkauf innerhalb der Familie: Unter bestimmten Bedingungen ist der Verkauf von Immobilien an nahe Verwandte steuerfrei.
• Grundstückserwerb durch den Staat: Wenn Bund, Länder oder Kommunen Grundstücke erwerben, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

9. Besonderheiten bei Immobiliengesellschaften

Eine Besonderheit besteht, wenn Anteile an einer Immobiliengesellschaft verkauft werden. Wenn mehr als 95 % der Anteile innerhalb von 10 Jahren übertragen werden, kann ebenfalls Grunderwerbsteuer anfallen. Dies soll steuerliche Umgehungskonstruktionen verhindern.

10. Kann man die Grunderwerbsteuer umgehen?

Da es sich um eine gesetzlich geregelte Steuer handelt, gibt es keine legale Möglichkeit, sie komplett zu umgehen. Allerdings gibt es Gestaltungsmodelle, die die Steuerlast reduzieren können, z. B. durch die Wahl bestimmter Vertragskonstellationen. Hier sollte jedoch immer ein Steuerberater hinzugezogen werden.

11. Steuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar. Sie kann jedoch die Anschaffungskosten der Immobilie erhöhen und damit bei einer späteren Veräußerung steuerlich relevant werden.

12. Auswirkungen der Grunderwerbsteuer auf den Immobilienmarkt

Die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflusst direkt die Kaufnebenkosten einer Immobilientransaktion. In Bundesländern mit hohen Steuersätzen können die Nebenkosten erheblich sein, was Kaufentscheidungen beeinflussen kann.

13. Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Steuer beim Immobilienerwerb. Ihre Höhe hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet. Während einige Ausnahmen bestehen, fällt sie in den meisten Fällen an und muss an das Finanzamt gezahlt werden.

Wichtig: Diese Informationen ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Bei konkreten Fragen sollte immer ein Steuerberater konsultiert werden.